向來低調(diào)的中駿，最近開始走向臺前了。

4 月 14 日，中駿集團(tuán)公告，已匯出款項用于 4 月 19 日到期的 5 億美元優(yōu)先票據(jù)的剩余本息兌付，至此，中駿集團(tuán)該筆發(fā)行規(guī)模 5 億美元，息票率7.25%的優(yōu)先票據(jù)將全部兌付完畢。

相比其他出險房企，中駿算是順利度過了最艱難的時刻，成了民營房企中罕見的“零違約”公司。

越來越多的人們開始好奇，活下來的中駿，到底做對了什么？堅定“一體兩翼”戰(zhàn)略，堅守財務(wù)自律與經(jīng)營自驅(qū)，這是中駿七年前選擇的道路。

堅定戰(zhàn)略、堅守信用

邁入民營第 一陣營

在房住不炒、三道紅線等政策影響下，房地產(chǎn)行業(yè)如今已徹底告別高增長時代。但是 7 年前，行業(yè)還處在以規(guī)模論英雄的年代，少有房企會選擇主動踩剎車。

中駿當(dāng)時沒有借助財務(wù)杠桿去沖擊規(guī)模，而是正式提出“一體兩翼”，將購物中心和長租公寓這兩塊業(yè)務(wù)提到了企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度。這樣的選擇，在當(dāng)時并不被看好。因為購物中心和長租公寓均需要資金的長期沉淀，短期收益遠(yuǎn)不如賣房。

但中駿選擇了長期主義，選擇了同時獨立操盤“住宅+商業(yè)+長租”的多種業(yè)態(tài)。熟悉中駿的人都知道，堅定“一體兩翼”戰(zhàn)略是企業(yè)的行動綱領(lǐng)。

這樣獨特的模式，如今帶來了三點好處：其一，一體兩翼拿地成本低，開發(fā)毛利率較高，隨著規(guī)模逐漸增大，能拉高整體的毛利率；其二，由于中駿商業(yè)物業(yè)的位置較好，在調(diào)控期當(dāng)房企面臨銀行、信托等傳統(tǒng)融資方式推動不暢的時候，還有望通過房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、不動產(chǎn)私募基金、股權(quán)合作等模式實現(xiàn)變現(xiàn)，減少資金壓占；其三，每年收租帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流入，成為業(yè)績穩(wěn)定器；這些助力中駿穿越周期，也為中駿穿越周期之后的后續(xù)發(fā)展，提供更大的空間。

中駿董事長黃朝陽曾表示：“如果沒有長租公寓、購物中心的戰(zhàn)略，我們過去這兩年在上海、杭州、蘇州、合肥、北京等就不可能拿現(xiàn)在這些項目?！睆臄?shù)據(jù)來看， 2022 年中駿的經(jīng)營性收入為17. 64 億，占總收入的6.6%，為中駿貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入。目前，中駿旗下的中駿商管已簽約 40 個商業(yè)物業(yè)，預(yù)計 2023 年將新開汕頭、花橋、福州三座世界城。

大方向?qū)α?，讓中駿有了堅守信用的底氣。據(jù)悉，隨著本次還債 5 億美金之后，中駿集團(tuán)今年的美元債將“正式清零”，年內(nèi)已無美元債兌付壓力。而作為市場上少數(shù)保持“零違約”償債記錄的民營房企之一，中駿經(jīng)過系列償債舉措，已經(jīng)成為當(dāng)前市場環(huán)境下民營房企堅守信用的第 一陣營。

財務(wù)自律、經(jīng)營自驅(qū)

顛覆性思維突破困局

在房企告別“規(guī)模論”的 2023 年，中駿以零違約的市場表現(xiàn)順利度過了當(dāng)下的困局，輕裝上陣的背后，來自于中駿在財務(wù)上的自律，和經(jīng)營上的自驅(qū)，這二者共同構(gòu)成了中駿長久“活下去”的底層邏輯。

從數(shù)據(jù)層面來看，截止 2022 年 12 月 31 日，中駿集團(tuán)的凈負(fù)債率為79.6%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.2%，是中駿保持財務(wù)健康的縮影。近年來，穩(wěn)健安全的財務(wù)結(jié)構(gòu)是中駿財務(wù)管理自律的標(biāo)簽。

自 2015 年開始，當(dāng)境內(nèi)公司債發(fā)行放開，房企紛紛申請發(fā)行，中駿卻保持審慎，已發(fā)行債券存量峰值始終控制在不超過 40 億。與此同時，中駿集團(tuán)雖然上市較早，擁有比較好的美元債發(fā)行條件，但依然保持審慎，基本保持一年發(fā)行一只美元債的節(jié)奏，自 2019 年開始，總計共發(fā)行 5 只美元債，據(jù)焦點財經(jīng)和焦點研究院不完全統(tǒng)計，僅在 2019 年 1 月- 2021 年 8 月期間，至少有 84 家房企發(fā)行過海外債，涉及 415 只美元債共計 1386 億美元，折算每個企業(yè)平均發(fā)行4. 9 只美元債，中駿的發(fā)債數(shù)量剛夠上行業(yè)的平均水平。

穩(wěn)健的財務(wù)策略，讓中駿獲得了來自金融機構(gòu)和監(jiān)管部門的認(rèn)可，自去年年末開始中駿陸續(xù)與多家商業(yè)銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計獲得各大銀行授信金額超 430 億元，且在今年 1 月順利完成 15 億的中票發(fā)行。

高度的財務(wù)自律之外，中駿在經(jīng)營上聚焦經(jīng)營的確定性。在房地產(chǎn)行業(yè)由財務(wù)杠桿向管理杠桿過渡的當(dāng)下，中駿長期形成的精細(xì)化管理能力更加突出。 2023 年，中駿在住宅開發(fā)板塊將聚焦于“重建信心、重建信用”，以顛覆性思維突破困局，回歸更有序的生產(chǎn)經(jīng)營。

主要從以下三個方面來落實，一是抓住市場企穩(wěn)的關(guān)鍵期，營銷充分下沉，與一線共謀，以城市公司為核心，圍繞每一個具體項目，加強市場研判，共商經(jīng)營對策，確保每個項目價值兌現(xiàn)。二是重建供應(yīng)商信心，維護(hù)和開拓相互信任、長期靠譜的合作伙伴，攜手攻克下階段運營工作的重重挑戰(zhàn)。三是基于中駿集團(tuán)過去一年堅守的寶貴商譽和信用，重建政府方、監(jiān)管方和融資端對中駿的信心，擴(kuò)展融資機會。

在企業(yè)管理方面，中駿遵循“先人后事”的理念，它強調(diào)任何事情要優(yōu)先考慮人，營造出平等的工作環(huán)境，建立起一個穩(wěn)定且靠譜的團(tuán)隊。而從近期公布財報的房企數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企業(yè)績明顯下滑或出現(xiàn)虧損，行業(yè)依然面臨下行壓力。在這種情況下，中駿集團(tuán) 2022 年實現(xiàn)合同銷售590. 2 億元，銷售面積約 491 萬平方米，整體權(quán)益銷售金額占比也從73%上升至81%，進(jìn)一步降低企業(yè)在合作開發(fā)上的風(fēng)險，更能對項目的開發(fā)銷售有決策權(quán)。

以典型項目來看，過去的一年中，中駿在北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的比較優(yōu)秀TOD綜合體，如杭州中駿鼎湖未來云城、北京中駿金輝未來云城、福州中駿世界城、合肥中駿世界城等項目均取得了不錯的市場反響。與此同時，中駿堅持品質(zhì)兌現(xiàn)，一季度實景呈現(xiàn)房源近 8000 套。

此外，為了保持充足的流動性，中駿在去年沒有新增土儲，數(shù)據(jù)顯示，截至 2022 年，中駿集團(tuán)共有土地儲備總規(guī)劃建筑面積為 3387 萬平方米，其中一二線城市土儲成本占比近 7 成，可供中駿未來二至三年的開發(fā)。

長期以來，懼者生存是中駿內(nèi)部的行事準(zhǔn)則。“懼”是敬畏和尊重，是對行業(yè)發(fā)展保持敬畏。隨著市場筑底回升，中駿“一體兩翼”戰(zhàn)略優(yōu)勢將更加突出，堅守信用、高度自律為其成功穿越周期提供了堅實的基礎(chǔ)。

（推廣）